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2000年体彩31选7走势:喻敏鋒:廣州萬科新業務模式越來越清晰

時間:2016-08-11 10:48來源:搜狐焦點 

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  次見到喻敏鋒依然是在廣州萬科總部,作為廣州萬科公寓/教育/產業辦公業務的負責人,喻敏鋒日常工作大部分內容已經不與地產業務掛鉤。

  從房地產主業向外延伸的租賃公寓、教育營地等多元業務是萬科當前選擇的轉型突破口之一,以城市公司為載體,萬科的新業務正在加速擴張。

  于廣州萬科而言,新業務很快就將迎來落地兩周年。按照規劃,2016年廣州的萬科泊寓房源將達到10000套,萬科教育營地拓展至15-20家,產業辦公項目將增加至6個。

  長租公寓是廣州萬科旗下率先進入復制擴張階段的新業務,截至6月,廣州萬科長租公寓已開業2422套,平均出租率達到95%。“希望今年能夠做到廣州第一。”

  喻敏鋒在接受觀點地產新媒體專訪時表示,未來長租公寓將通過自有項目改造和租賃物業改造兩種模式進行拓展。前者意味著萬科旗下的項目將可能保留部分物業發展長租公寓業務,后者則需要在公開市場尋求房源。

  標準化的商業模式愈發清晰之時,萬科開始對長租公寓實施業務梳理。2016年5月,萬科正式推出了長租公寓業務的統一品牌“泊寓”。

  “此前‘萬科驛’是萬科內部對于產品線的統稱,而‘泊寓’是長租公寓的品牌名稱,未來所有城市的長租公寓將統一使用‘泊寓’品牌。”截至目前,萬科在深圳、廣州、上海、北京、佛山、廈門等十余個城市的長租公寓業務都已建立“泊寓”線上平臺。

  相較于長租公寓業務的快速擴張,廣州萬科教育營地和產業辦公業務的拓展策略則發生了微調。

  現階段的萬科教育營地以平臺為定位,通過連接外部教育機構資源,以分成合作模式輻射社區周邊提供教育培訓產品,目前已開業13家,目標是在2016年將總數拓展至15-20家。

  喻敏鋒坦言,教育營地在今年下調了拓展任務,因為相較于規模,教育業務現階段更重要的是提升產品競爭力。而產業辦公業務同樣還未步入快速擴張的階段,今年的項目總數為6個。

  在喻敏鋒看來,長租公寓、教育營地與產業辦公發展側重點不同,恰恰也反映了廣州萬科對不同新業務商業模式摸索的成果。

  以長租公寓為例,萬科根據當前廣州837萬流動人口及72%的租房比例推算,廣州租房市場總額超過了200億元。在激烈競爭中,萬科預計長租公寓市場未來即將發生一輪分化和整合。

  “長租公寓模式已經比較清晰,但在房源成本和運營費用的上升壓力下,今后沒有足夠規模的企業,利潤空間會進一步受擠壓。所以現階段做大規模是長租公寓業務的重點,萬科正在全力發展長租公寓業務。”

  對于以內容為產品的教育業務,萬科認為現階段提升競爭力與品牌影響力是比提升規模更為重要的首要任務。在產業辦公方面,萬科則傾向通過介入產業園、寫字樓等物業開發和運營管理,繼續摸索盤活辦公物業和提升資產價值的模式。

  喻敏鋒并不否認新業務的規模距離目標尚有差距,他認為摸索實踐與自我修正的過程是新業務無法回避的階段。“值得慶幸的是,在復盤時我們依然確定與地產強相關的多元業務的確具有廣闊的市場空間,而且模式正變得越來越清晰。”

  以下為觀點地產新媒體對廣州萬科助理總經理喻敏鋒先生的采訪實錄:

  觀點地產新媒體:今年萬科將各個城市公司的長租公寓品牌都統一為“泊寓”,集團層面是出于何種考慮進行了這種調整?

  喻敏鋒:萬科長租公寓已經統一品牌為“泊寓”,包括在后臺方面也進行了統一。

  首先,這有利于資源整合。從找房、看房、租房到物業管理,未來萬科長租公寓所有的服務環節都會統一在線上平臺完成。

  其次,這也有利于運營費用的管控。長租公寓業務的成本費用主要涉及三方面,房源費用、開發費用和運營費用。房源費用是在公開市場上新增房源產生的成 本,這部分是由市場決定的,但運營費用是我們自身可控的。萬科的運營費用,能夠做到行業平均成本的一半以下。使用線上平臺也可以讓管理更加扁平化,減少人 工成本,協同效應也會非常明顯。

  觀點地產新媒體:長租公寓的競爭也非常激烈,如何看待這種競爭?萬科內部對長租公寓業務的定位是怎樣的?

  喻敏鋒:確實存在競爭。長租公寓業務看起來門檻比較低,可能有一兩千萬甚至幾百萬的資金就能啟動一個項目,但是關鍵在于到底能把規模做到多大。

  長租公寓這一塊,今后遠遠不再是收一兩棟樓簡單裝修就能賺錢的了,因為收房成本會越來越高。我認為,這一輪競爭后長租公寓市場中會倒掉一批公司。部 分公司在初期階段能夠成功是基于很低的拿房成本,當拿房成本大幅上升后,這些公司很難繼續存活,因為規模已經上不去了,我相信很快長租公寓市場中也會發生 更多的并購。

  萬科做長租公寓在拿房成本上面有一定優勢,在產品開發方面也有優勢。當我們的體量越來越大的時候,平臺優勢會越來越明顯。

  對長租公寓業務進行復盤時,我們發現長租公寓業務開展的時點很好,這依然是個空間很大的市場。從集團來看,未來會全力去發展長租公寓業務,集團層面也已經成立了公寓事業部,負責對這一塊業務進行統籌。

  觀點地產新媒體:泊寓下半年在廣州的拓展計劃和目標是怎樣的?

  喻敏鋒:下半年廣州泊寓還有大石、棠下、西朗店會陸續開業,到今年底廣州泊寓的房源目標是1萬套。萬科也在自己的項目中嘗試開拓長租公寓業務,例如廣州萬科云城目前就有1000多套公寓以售后返租的形式改造為長租公寓。

  觀點地產新媒體:教育營地方面,今年廣州公司的進展如何?

  喻敏鋒:教育營地現在廣州萬科已經開了13個,不過我們后來對目標稍微做了一些調整,今年的目標是15到20家。因為從教育這一塊的摸索來看,我們認為規模不是當前最重要,現階段更為核心的應該是打造產品競爭力。

  為什么說現在教育營地規模不是重點?這跟長租公寓不太一樣,公寓其實非常講究房源資源的,但教育營地不太一樣,場所資源非常豐富,因為800-1500平方米的場地資源的豐富度比公寓要多得多。

  同時,教育是強內容業務,所以我們會把產品力、競爭力放在更重要的位置,進一步梳理后再來推進規模擴張。這也是我們在復盤的時候總結的一些經驗,所以想把這種經驗做更好的應用。

  觀點地產新媒體:教育營地這個版塊,有什么樣的經營指標?

  喻敏鋒:對萬科來說,這兩年我們對教育的衡量指標就是三年EBITDA為正就可以了。用比較通俗的話來說,就是說業務線在前三年要做更多的內容研發,并不過于追求利潤貢獻。

  從另一方面來說,教育業務也能和萬科房地產業務發生協同效應。從客戶滿意度調查來看,客戶對萬科在教育維度方面的打分已經有明顯上升。

  觀點地產新媒體:相較于長租公寓和教育業務,產業辦公是不是在模式方面有更大挑戰?

  喻敏鋒:現在我們還在摸索產業辦公模式,過程中也有一些成果。

  第一,現在對一些商辦項目,廣州萬科不單單是銷售,賣完之后還有運營體系幫助以后的入駐客戶做服務和孵化,這是以前沒有的。

  第二,現在廣州萬科也在主動介入更多的產業辦公舊改項目,例如近期在廣州獲取的一個純產業辦公類舊城改造項目,通過對老舊物業的改造,打造成文創園區項目。

  雖然用產業辦公的思維來做商辦項目能夠起到一些幫助,但是我們感覺這個模式還是沒有完全形成的。

  從廣州市場來看,辦公產品的供應是比較大的,而且現在產業辦公也沒有在風口上,大氛圍并不那么熱烈。

  從長遠來看,我們看好廣州新興產業辦公物業,所以在這方面,廣州萬科主要是摸索三類產品,第一類是云工坊,第二類是相對比較大型的創業園,第三類是綜合體。

  這幾類現在我們還在不斷地摸索、探索和嘗試,希望能找到更多方式激發產業人口,確實能夠給這種產業辦公提效。但是成熟的模式大家都還沒找到,所以這一塊的擴張我們會保守一些。

  觀點地產新媒體:從2014年第三季度開始的,廣州萬科的創新業務已經發展有接近兩年的時間了,現在這種發展速度有沒有達到預想?

  喻敏鋒:現在來看,首先我們認為新業務選擇的方向是對的,這個方向就是在住宅業務規?;笙蚯肯喙氐畝嘣剿?。

  現在來看這幾塊新業務,獨立發展空間、發展機會越來越明確和清晰了,而且這幾塊業務同也跟萬科原來的核心業務有很強的互補性。

  我們覺得離期待的規模和速度還有些差距,當然我們總是想給自己定更高的目標,希望更快一些,因為很多時候時不我待。但在這個過程中,我們也在不斷修正和校正目標,根據當前社會資源和自身能力情況來選擇更優的道路。

  整體來說,我們認為這是在正確的方向上發展,而且模式越來越清晰。

  觀點地產新媒體:新業務是否會進一步和地產業務進行剝離開?

  喻敏鋒:對,現在整個邏輯都是會剝離得越來越清晰,一定是越來越獨立的。

  我們始終認為,這種業務要成功,一定要逐步培養獨立性,這樣才能更有競爭力。如果完全跟地產綁在一起,很多時候可能沒有那么強的壓力和緊迫感。

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